Miközben az elmúlt egy-két évben hurráoptimizmus alakult ki a lakáspiacon, hiszen a hosszú ínséges évek után végre megjelentek a vevők is, az égbe emelt kínálati árak miatt el kellett jönnie a kiigazításnak is, vagyis a kínálati piac lassan a keresleti piac felé tendál. Magyarán már nem lehet majd mindent lenyomni a vevők torkán, előtérbe kerül az ár-érték arány, az újlakások várható felfutása 2017-ben szintén a használt lakáspiac konszolidációját segíti elő. Most vagyunk az átmeneti időszakban.

Konszolidálódik a piac

A használt lakások ára 12,4, az új építésűeké 7,7 százalékkal nőtt 2015-ben, ilyen jelentős ütemű áremelkedésre a 2008-as válság óta nem volt példa. Az áremelkedéssel párhuzamosan nő az adásvételek és a lakásépítések száma is a KSH Statisztikai Tükör című friss kiadványa szerint. Pedig miközben még az elmúlt év adatait olvassuk, lassan változik a piac. Bár a fellendülés jelentős áremelkedést hozott, ez az elmúlt hónapokban megtorpant, hiszen mégsem emelkedhetnek az egekig az árak.

A Balla Ingatlanirodák tapasztalata szerint a vevői hullám április közepe felé csillapodott, a május, a június és a július így inkább átlagosan alakult, amikor is a vevők már nem nagyon akarták a túl magas árakon kínált ingatlanokat megvenni. A keresleti piac elérte egyensúlyi állapotát, és hamarosan kínálativá alakulhat. A vevők egyre tudatosabban, egyre körültekintőbben vásárolnak lakást, miközben fokozatosan növekszik a kínálat és az alku. Persze az eladókban az elmúlt másfél év felfutása "él", vagyis még sok esetben irreális árakon hirdetnek, így el kell telnie egy időnek, amíg bekerül a köztudatba, hogy lassan ideje a realitásokat is figyelembe venni.

Megtorpant az áremelkedés

Az ingatlan.com adatai is azt igazolják, hogy 2015 egyelőre megismételhetetlen az áremelkedéseket tekintve. A kínálati piac adatai alapján a használt lakások négyzetméterára június végére átlépte a 300 ezer forintos küszöböt, 305 ezer forint volt az országos átlag. Ez 28 százalékos növekedés jelent a múlt év június végéhez képest, ugyanakkor negyedéves összevetésben csak 5,5 százalékos emelkedésről beszélhetünk. Az OTP Jelzálogbank szerint is az áremelkedés éves mértéke a 2015-ös meredek növekedés után idén egyszámjegyűre mérséklődhet, de a pozitív irány még évekig maradhat. Az OTP Ingatlanpont eladásai az első negyedévben 9%-os emelkedést mutatnak a tavalyi teljes évhez képest.

Vagyis hiába „könnyebbült meg” a piac az elhalasztott vásárlások, az állami támogatások és a kedvező lakáshitelek miatt, ez még nem jelenti azt, hogy a vevők mindent megvehetnek. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a 2015-ben tapasztalt dinamikus áremelkedés idén is folytatódott, de sokat vesztett a lendületéből: májusról júniusra csupán 0,6 százalékkal nőttek az árak.

Az Otthon Centrum értékesítési tapasztalatai alapján az idei év első negyedév még a tavalyi tendenciákat mutatta, hiszen a fővárosban tovább nőttek a lakásárak. Használt társasházi lakásoknál az előző év ugyanezen időszakához viszonyítva az árnövekedés mértéke megközelítette a 30 százalékot, egyes belvárosi kerületekben pedig meg is haladta azt. Új társasházi, valamint panellakásoknál 25 százalékos növekedés tapasztalható, míg a családi házaknál 15% alatt maradt a fajlagos árak átlagos emelkedése. De a 2. negyedév adatai majd érdekes változást hozhatnak.

Vidék és Budapest

A 2014 óta növekvő Duna House Országos Lakásár Indexe 110 pontra emelkedett. Ez reáláron számolva 87 százalékpont, amely már csak 13%-kal marad el a válság előtti (2008 első negyedév) szinttől. Azonban a statisztikákon belül jól látható, hogy amíg a vidéki árak jobban növekednek, tekintve, hogy mélyebbről indultak Budapesthez képest, addig a fővárosban a konszolidáció jelei láthatók. A panelárak még nőnek, de a téglalakások árai már megtorpantak, sőt, csökkentek is. Budapesten az átlagos irányár csökkentés 2%, az átlagos alku pedig 4% volt.

Vidéken ellenben minden típusban emelkedtek az árak, legyen az panel, tégla vagy családi ház. Ennek eredményeként az árak elérték a válság előtti szinteket. Persze Észak-Dunántúl a legdrágább, köszönhetően gazdasági fejlettségének, míg egyes kelet-magyarországi kis településeken számtalan eladhatatlan ingatlan található. Az idei év első negyedévében az Otthon Centrum alapján a vidéki városokban a használt lakások (családi házak, társasházak és panellakások) árai egyaránt 5-15 százalékkal nőttek a legtöbb városban.

Új építésű lakások hatása

A lakásépítési engedélyek, illetve bejelentések növekedése alapján az idén 10-15 ezer új lakás építése kezdődhet meg a Társaság a Lakásépítésért, Lakásfelújításért Egyesület (TLE) szerint. A piaci fellendülés az új lakásokra vonatkozó áfa-kedvezmények és a családi otthonteremtési kedvezmény (csok), valamint a kedvező lakáshitelek hatásának tudható be. A Balla Ingatlanirodák szerint az újépítésű ingatlanok értékesítése magával hozza az árak változását is, vagyis a használt lakások árának csökkenése jelentősebbé válik, ez pedig még a jelenleg viszonylag magas áron értékesíthető, újszerű, lakóparki ingatlanok árát is mérsékelheti.

A használt lakások árait azonban nem csak az befolyásolja, hogy csökken az új és a használt lakásár közötti olló, hanem a jövőre bővülő újlakás-kínálat is. Azonban ebben a piaci szegmensben is a „megnyugvás” tendenciái figyelhetők meg, hiszen az ingatlan.com adatai szerint az új építésűként hirdetett lakások négyzetméterára országos átlagban 418 ezer forint volt június végén, ami 20 százalékos áremelkedést jelent a kínálati piacon éves szinten, az első negyedévhez képest azonban csak 4 százalékos volt a drágulás.

Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai szerint Budapesten csak az idei első öt hónapban kb. 120 új, vagy korábban félbehagyott, de most újraindított lakásprojekt lakásait kezdték hirdetni. Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank vezető elemzője szerint a budapesti tömegpiacon a valódi versenyhelyzet hozta árkorrekcióig (még egy-másfél évig biztosan) hozzá kell szokni a legkeresettebb kerületekben, így a IX. és a XIII. kerületben az 500 ezer Ft/m2 körüli/feletti, vagy a pesti belvárosban akár a 8-900 ezer Ft/m2-t elérő fajlagos árakhoz. A megyeszékhelyek többségében is egyre gyakrabban hármassal – a nyugati határ mentén akár négyessel – is kezdődhetnek az újépítésű lakások képzeletbeli négyzetméterenkénti árcédulái.

Forrás: realista.hu