Érdemes lehet most befektetőként a krisztinavárosi lakáspiacon próbálkozni: a Déli pályaudvar esetleges beszántása ugyanis néhány év alatt annyit hozhat a konyhára, amire ritkán van példa. A jelenlegi piaci mutatókat figyelembe véve ráadásul az ingatlan leértékelődésére még akkor se kell feltétlenül számítani, ha esetleg mégse kap zöld lámpát a városfejlesztés.

Lassan bő egy éve beszélnek komolyabban is kormányzati szinten a Déli pályaudvar rehabilitációjáról, illetve esetleges megszüntetéséről. Először akkor került terítékre a téma, amikor tavaly év elején néhány hétre be kellett zárni a pályaudvart, mert megcsúszott a gellérthegyi alagút támfala; legutóbb pedig Lázár János, a múlt csütörtöki kormányinfón emelte ki, hogy ő bizony zöldítés párti.

A kelenföldi pályaudvar felfejlesztésével meggyőződésem, hogy kiváltható a Déli pályaudvar, én ezt az álláspontot fogom képviselni abban a vitában, ami várhatóan még ebben a hónapban lezajlik a kormányon belül - fogalmazott Lázár. A Miniszterelnökséget vezető miniszter hozzátette:

Ő nem híve a "hibrid megoldásnak", a parkosítás, zöldítés pártján áll.

A következő komplexebb lehetőségek merültek fel eddig a Déli rehabilitációjával kapcsolatban:

• Felszámolják az egész Déli pályaudvart, és a 2-es metrót összekötik (a Kis-Gellérthegy alagútig a föld alatt, után akár a föld felett) Kelenföld vasútállomással.
• A rozsdaterületet és a vágányok egy részét felszámolják, de egy vágánypárral megmarad a Déli pályaudvar és a Kelenföld vasútállomás közötti összeköttetés (ezen a vonalon ingavonatok közlekednek majd).
• Felszámolják az egész Déli pályaudvart, és építenek egy legalább négyvágányos alagutat (a Gellért-hegy, a Budai Vár, a Duna és a Belváros alatt, mely csak valahol a Ferdinánd híd és a Dózsa György út között jönne fel a felszínre) Kelenföld és a Nyugati pályaudvar között.

Bármelyik megoldást is választja végül a kormány - leszámítva azt, hogy minden marad a jelenlegi formájában - a városrész megújulása azon túl, hogy nagy változást jelent majd a tömegközlekedőknek, egyértelműen hatást gyakorol majd a környék ingatlanpiacára is. Persze ennek volumene nagymértékben függ majd attól is, melyik szcenárió valósulhat végül meg.

Árrobbanás jöhet a lesajnált budai városrészben

Szakértők szinte egytől egyig egyetértenek abban, hogy a folyamatosan változó városszövet dinamikáját gyakorlatilag kivétel nélkül leköveti a gazdasági, illetve társadalmi szerkezet átalakulása is. Habár a változás - legyen szó egy rehabilitációs beavatkozásról, mint például a Déli pályaudvar területrendezése - nem mindig arat osztatlan sikert, az viszont biztos, hogy az adott városrész jellegzetes karakterváltozása többnyire erősíti annak gazdasági pozícióit, biztosítja a lakosság magasabb életminőségét, és kedvezően befolyásolja a terület megítélését is.

Lakáspiaci elemzők szerint a fizikai, illetve társadalmi változás ráadásul egyértelműen hozzájárulhat az érintett terület lakáspiaci trendjének pozitív irányú elmozdulásához. A funkcionális megújulás, illetve az esztétikusabb környezet, akár a Déli rekonstrukciója esetében is, a lakóingatlanok értékesítési árának, illetve bérleti díjának emelkedését vonhatja maga után.

Ha valóban nem csak terv maradna a Déli pályaudvar teljes vagy részleges megszüntetése, felújítása és közparkká alakítása, és a vasúti forgalom jelentős részének Kelenföldre való kiköltöztetése, akkor a környék ingatlanpiaca és árai komoly lehetőséget rejtenek akár befektetési szempontból is - vallja Ditróy Gergely, az Otthontérkép vezető elemzője.

Mint azt az elemző kiemelte, az I. és XII. kerülethez tartozó Krisztinaváros városrész pályaudvarhoz közel eső részei ma a legalacsonyabb presztízsű és árszíntű része ennek a két budai elitkerületnek. Ez persze nem meglepő, hiszen a pályaudvarok szűk vonzáskörzete sehol nem tartozik az elegáns részeihez a városoknak. Ez viszont Krisztinaváros esetében, főleg az I. kerületi oldalán, ahol a komoly közúti forgalmat lebonyolító Alkotás út sem zavar a képbe, komoly potenciált jelenthet az ingatlanok értéknövekedése szempontjából.

Vagyis ha valaki bízik az egyre sűrűbben a sajtóban is megjelenő információkban, akkor akár érdemes is lehet a környék ingatlanjainak árnövekedésére spekulálnia.

Azt persze nagyon nehéz megjósolni, hogy milyen mértékű árváltozást is hozhat egy esetleges rehabilitáció (főként, hogy több szcenárió is terítéken van), azt viszont nyugodtan kijelenthetjük, hogy egy kisebb léptékű fejlesztés is könnyedén a pályaudvar vonzáskörzetében található városrészekhez húzhatja Krisztinaváros átlagárát. Ez pedig azt jelenti, hogy a környéken akár 10-20, extrémebb esetekben pedig 30 százalékos árnövkedést is generálhat a lakásárakban a Déli átalakítása. Különösen, hogy Krisztinaváros jobban prosperáló részei jelentősen felhúzzák az átlagárat, míg a Déli közelében fekvő részek jóval az átlagos árszínvonal alatt mozognak.

Intő példa lehet azonban Ditróy Gergely szerint a néhány évvel ezelőtt a Nyugati pályaudvar mögötti rész hasonló története. Ide már konkrét tervek is készültek, a környék ingatlanárai pedig érezhetően megugrottak, köszönhetően a spekuláló kisbefektetőknek. Majd a projekt azóta sem indult el, így ha veszteséget talán nem is, de látható nyereséget sem tudtak elérni az árnövekedésben bízó befektetők.

Forrás: Pénzcentrum