Mennyi a magyarországi lakások forgási sebessége?
A KSH adatai szerint Magyarországon jelenleg 4,43 millió lakás van, az idén és jövőre átadásra kerülő lakásokkal együtt ez a szám 2020-ra megközelítheti a 4,5 milliót. Felmerül a kérdés, hogy egy átlagos lakás milyen gyakran cserél gazdát, és vajon az ország melyik térségeiben adják el gyakrabban lakásaikat a tulajdonosok. A válaszhoz, a lakásállomány forgási sebességét hívtuk segítségül, amelynek számait az OTP Lakóingatlan Értéktérkép rendszeresen vizsgálja.
A forgási sebesség kifejezésnek többféle jelentése van. A kereskedelemben például arra utal, hogy egy adott cég milyen gyorsan adja és veszi készleteit egy bizonyos időintervallumon belül. Az ingatlanpiacon ezzel szemben azt mutatja meg, hogy egy adott terület lakásállományának mekkora része cserél gazdát, szintén egy meghatározott időintervallumon belül. Ahhoz, hogy az egyes évek adatai könnyen összehasonlíthatók legyenek érdemes egy évet nézni, így az éves számok alakulása megmutatja, hogy merre tart az ingatlanpiac, élénkülés, vagy lassulás van az adásvételek számát tekintve.
A forgási sebesség alakulását tehát a kereslet határozza meg, ami viszont részben azt is befolyásolja, hogy várhatóan mennyi idő alatt lehet eladni a lakásokat. Azért csak részben, mert, ha változik a kereslet, akkor az árszint képes korrigálni az értékesítési időt. Ha hosszú ideig nem érkezik vásárló és fontos lenne a lakás eladása, akkor az ár csökkentésével lehet növelni a lakás iránti érdeklődést, vagy ha több vevő is érkezik, akkor akár felfelé is licitálhatnak az adott lakásra.
Visszatérve a forgási sebességhez azt látjuk, hogy a községekkel szemben a nagyobb városokban élénkebb a piac, de itt is számít az adott település elhelyezkedése. Az OTP Jelzálogbak a NAV-tól kapott, a jogszabályi előírásoknak megfelelően szűrt adatbázis feldolgozásával készíti el járási szinten a forgási sebesség térképét, de mivel az adatszűrés miatt a vizsgált számok elmaradnak a tényleges adásvételek számától, ezért az alábbi térképet inkább a területi különbségek szempontjából érdemes nézni.
Jól látszik, hogy Budapest és néhány vidéki nagyváros ebben a mutatóban is kiemelkedik, feltehetően a befektetési célú lakásvásárlóknak köszönhetően, akik a piac alakulásának függvényében sokkal gyakrabban dönthetnek a vásárlás vagy az eladás mellett, mint azok, akik saját célra vásárolnak. A fővároson belül is a belvárosi kerületekben cserélnek leggyakrabban gazdát a lakások. A felmérés szerint ezekben a kerületekben 6-7 százalék körül alakul a forgási sebesség, az adathiány miatt viszont ez akár a 10 százalékot is megközelítheti. Vagyis, ha a jövőben is a mostani szinten marad, vagy akár még növekszik is az adásvételek száma, az azt jelenti, hogy egy Budapest belvárosában lévő lakás átlagosan 10 évente gazdát cserél.
Ezzel szemben a tavalyi évben - a 2014-től folyamatosan emelkedő országos tranzakciószám ellenére - a forgási sebesség 79 járásban nem érte el az 1 százalékot, ami azt jelenti, hogy az adott térség teljes lakóingatlan-állománya 100 év alatt cserélne gazdát. Az országos átlag persze valahol a kettő között van, a válság alatti 1,8, a jelenlegi 3,5-3,6, vagy a kétezres évek fénykorában mért 5-6 százalékos forgási sebesség alapján azt lehet mondani, hogy egy átlagos lakás Magyarországon 25-30 évente cserél gazdát.
Forrás: portfolio.hu
Hozzászólások (0)